Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 czerwca 2001 r., sygn. I CA 1/01

Teza

Umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi skuteczną podstawę wpisu nabywcy jako właściciela lokalu w księdze wieczystej, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu.

Stan faktyczny

W dniu 7 marca 1997 r. ustanowiono odrębną własność lokalu nr 104 w Warszawie przy Placu H. nr 9, sprzedając go Janinie K. i oddając jej w użytkowanie wieczyste ułamkową część działki gruntu. W tym samym akcie zawarto wniosek o założenie nowej księgi wieczystej i wpisanie nabywczyni jako właścicielki. Wniosek złożono 17 marca 1997 r.

Aktem notarialnym z dnia 25 marca 1997 r. Janina K. darowała Agnieszce K. ogół praw związanych z przyszłą odrębną własnością lokalu (ekspektatywę). Wniosek o wpis obdarowanej jako właścicielki lokalu złożono 2 kwietnia 1997 r.

W dniu 9 maja 1997 r. sąd wieczystoksięgowy wpisał Janinę K. jako właścicielkę lokalu w nowo założonej księdze wieczystej KW nr 17 (…). W dniu 16 lutego 2000 r. sąd ten odmówił jednak wpisania Agnieszki K., uznając, że darowizna zawarta przed wpisem odrębnej własności nie mogła wywołać skutków prawnych.

Postępowanie odwoławcze i stanowisko SN

Po przedstawieniu zagadnienia prawnego przez Sąd Okręgowy w Warszawie, Sąd Najwyższy przejął sprawę do rozpoznania (art. 390 § 1 zd. 2 KPC).

Sąd Najwyższy wskazał, że zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali wpis odrębnej własności do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. W konsekwencji odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu, z mocą wsteczną od dnia złożenia stosownego wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – KWU).

Umowa z dnia 25 marca 1997 r. dotyczyła zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Konstrukcja ta, uznawana w doktrynie i praktyce, dopuszcza zawieranie umów dotyczących praw, które dopiero powstaną, a ich skuteczność uzależniona jest od ziszczenia się warunku prawnego (conditione iuris), tj. wpisu prawa do księgi wieczystej.

Sąd Najwyższy uznał, że sąd wieczystoksięgowy – badając stan księgi i treść dokumentów – powinien był dokonać wpisu Agnieszki K., skoro z mocy uprzednio złożonego wniosku powstała już odrębna własność, a jej ekspektatywa została skutecznie przeniesiona.

Rozstrzygnięcie

Sąd Najwyższy, działając na podstawie art. 386 § 1 KPC, zmienił zaskarżone postanowienie i orzekł wpisanie Agnieszki Karoliny K. jako właścicielki lokalu nr 104, prowadzonego w księdze wieczystej KW nr 17 (…), w miejsce Janiny K.

Znaczenie orzeczenia

Postanowienie to ugruntowuje dopuszczalność i skuteczność umów zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w obrocie prawnym, uznając je za podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej po ziszczeniu się warunku w postaci powstania odrębnej własności. Stanowisko Sądu Najwyższego zapobiega zbędnemu formalizmowi i wspiera bezpieczeństwo oraz dynamikę obrotu cywilnoprawnego.